Elementarschadenversicherung: Pflicht oder Kür für Wohnungsbestände?

Was sind Elementarschäden?

Der Begriff Elementarschäden umfasst Schäden, die durch Naturereignisse verursacht werden und über die klassischen Risiken einer Gebäudeversicherung hinausgehen. Während die reguläre Wohngebäudeversicherung in der Regel Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel abdeckt, greift die Elementarschadenversicherung bei deutlich gravierenderen Naturereignissen.

Zu den versicherten Gefahren gehören insbesondere:

• Hochwasser und Überschwemmung – durch über die Ufer tretende Gewässer oder Oberflächenwasser nach starken Regenfällen
• Starkregen – wenn die Kanalisation die Wassermassen nicht mehr aufnehmen kann und Wasser in Gebäude eindringt
• Rückstau – wenn Wasser durch die Kanalisation zurückgedrückt wird und über sanitäre Einrichtungen in das Gebäude gelangt
• Erdbeben – seismische Erschütterungen, die in Deutschland zwar selten, aber regional durchaus möglich sind
• Erdrutsch und Erdfall – Bodenbewegungen, die Fundamente und gesamte Gebäudestrukturen gefährden können
• Schneedruck und Lawinen – übermäßige Schneelast auf Dächern oder Lawinenabgänge in Bergregionen
• Vulkanausbruch – in Deutschland praktisch irrelevant, aber vertraglich mitversichert

Warum Standardpolicen nicht ausreichen

Die Abgrenzung ist entscheidend: Wenn ein heftiger Regenschauer Wasser durch ein undichtes Dach drückt, greift die normale Gebäudeversicherung. Wenn jedoch derselbe Starkregen die Kanalisation überlastet und das Untergeschoss durch Rückstau geflutet wird, handelt es sich um einen Elementarschaden. Ohne entsprechende Zusatzversicherung bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen.

Für Wohnungsunternehmen mit umfangreichen Beständen kann dieser Unterschied schnell existenzbedrohende Dimensionen annehmen. Ein einziges Starkregenereignis kann Schäden in Millionenhöhe verursachen, wenn Tiefgaragen volllaufen, Heizungsanlagen zerstört werden und Kellerräume samt technischer Infrastruktur unter Wasser stehen.

Die politische Debatte: Kommt die Pflichtversicherung?

Die Frage nach einer gesetzlichen Pflicht zur Elementarschadenversicherung wird in Deutschland seit Jahren intensiv diskutiert. Besonders nach der Ahrtal-Katastrophe im Juli 2021, bei der über 180 Menschen ihr Leben verloren und Sachschäden in Milliardenhöhe entstanden, hat die Debatte erheblich an Dynamik gewonnen.

Aktuelle Gesetzeslage

Derzeit besteht in Deutschland keine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Elementarschadenversicherung. Die Absicherung erfolgt freiwillig als Ergänzungsbaustein zur Wohngebäudeversicherung. Nach aktuellen Erhebungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) verfügen nur rund 54 Prozent der Wohngebäude in Deutschland über einen Elementarschutz – mit enormen regionalen Unterschieden.

Die Ministerpräsidentenkonferenz hat sich im Juni 2023 grundsätzlich für die Einführung einer Pflichtversicherung ausgesprochen. Die Bundesregierung prüft derzeit verschiedene Modelle, von einer reinen Versicherungspflicht bis hin zu einem kombinierten System aus Versicherungspflicht und staatlichem Auffangfonds.

Pro und Contra der Pflichtversicherung

Die Befürworter einer Pflichtversicherung argumentieren, dass nur ein solidarisches Versicherungsmodell eine flächendeckende Absicherung gewährleisten kann. Ohne Pflicht würden gerade Eigentümer in Hochrisikogebieten – wo die Prämien besonders hoch sind – auf den Schutz verzichten und im Schadensfall auf staatliche Hilfe angewiesen sein.

Kritiker hingegen warnen vor steigenden Wohnkosten durch eine Umlagefähigkeit der Versicherungsprämien auf Mieter. Zudem bestehen Bedenken hinsichtlich der Versicherbarkeit bestimmter Hochrisikostandorte und der Frage, ob eine Pflichtversicherung nicht falsche Anreize für den Siedlungsbau in gefährdeten Gebieten setzt.

„Die Frage ist nicht mehr, ob eine Elementarschadenpflicht kommt, sondern wann und in welcher Form. Wohnungsunternehmen, die jetzt proaktiv handeln, verschaffen sich einen klaren Vorteil – sowohl finanziell als auch in der Risikosteuerung.“

— Prof. Dr. Martin Wertz, Institut für Versicherungswirtschaft, Universität Freiburg

Risikobewertung für Wohnungsbestände

Bevor Wohnungsunternehmen über den Abschluss einer Elementarschadenversicherung entscheiden, ist eine fundierte Risikoanalyse des eigenen Portfolios unerlässlich. Das zentrale Instrument hierfür ist das ZÜRS-System.

ZÜRS-Zonen verstehen

Das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS Geo) wurde vom GDV entwickelt und klassifiziert rund 22 Millionen Gebäudeadressen in Deutschland nach ihrem Hochwasserrisiko. Die Einteilung erfolgt in vier Gefährdungsklassen:

• ZÜRS-Zone 1 – Hochwasser ist nach derzeitiger Datenlage unwahrscheinlich. Betrifft rund 91,2 Prozent aller Gebäude in Deutschland.
• ZÜRS-Zone 2 – Hochwasser statistisch seltener als einmal in 100 Jahren (Wiederkehrperiode 100–200 Jahre). Betrifft etwa 6,8 Prozent der Gebäude.
• ZÜRS-Zone 3 – Hochwasser statistisch einmal in 10 bis 100 Jahren. Betrifft rund 1,5 Prozent der Gebäude.
• ZÜRS-Zone 4 – Hochwasser statistisch mindestens einmal in 10 Jahren. Betrifft nur etwa 0,5 Prozent, aber mit besonders hohem Schadenpotenzial.

Regionale Unterschiede in Deutschland

Die Gefährdungslage variiert erheblich zwischen den Bundesländern. Während in Bayern und Baden-Württemberg die Versicherungsquote traditionell höher liegt – nicht zuletzt aufgrund der früheren Pflichtversicherung in Baden-Württemberg, die erst 1994 abgeschafft wurde – sind die ostdeutschen Bundesländer und weite Teile Norddeutschlands deutlich unterversichert.

Besonders die Mittelgebirgsregionen im Südwesten, das Rheintal und die Flussgebiete von Elbe, Donau und deren Nebenflüssen weisen ein erhöhtes Risikoprofil auf. Für Wohnungsbestände in diesen Regionen ist eine differenzierte Betrachtung auf Objektebene unverzichtbar.

Eigenanalyse des Portfolios

Wohnungsunternehmen sollten eine systematische Risikoerfassung ihrer Bestände durchführen. Dabei sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• ZÜRS-Einstufung jedes einzelnen Objekts über den GDV-Naturgefahrencheck
• Historische Schadensdaten am jeweiligen Standort
• Topografische Lage (Hanglage, Nähe zu Gewässern, Senken)
• Vorhandene Schutzinfrastruktur (Deiche, Rückhaltebecken, Pumpstationen)
• Bauliche Gegebenheiten (Kellergeschosse, Tiefgaragen, ebenerdige Technikräume)
• Versorgungsinfrastruktur im Gebäude (Lage der Heizungsanlage, Elektroverteilung)

Deckungsumfang und Kosten

Die Elementarschadenversicherung wird als Erweiterungsbaustein zur bestehenden Wohngebäudeversicherung abgeschlossen. Der Deckungsumfang ist dabei standardisiert, kann aber je nach Versicherer in Details abweichen.

Was deckt die Elementarschadenversicherung ab?

Der Versicherungsschutz umfasst in der Regel die Wiederherstellungskosten für das versicherte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Bestandteile. Dazu gehören Wände, Böden, Decken, Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Heizungsanlagen, Aufzüge und fest verlegte Bodenbeläge. Auch die Kosten für Aufräumarbeiten, Trocknungsmaßnahmen und den Abbruch irreparabel beschädigter Gebäudeteile sind in der Regel mitversichert.

Nicht abgedeckt sind hingegen Schäden an Außenanlagen, Grundstücksbefestigungen oder Gartenbauwerken. Auch bewegliches Inventar – etwa Möbel in vermieteten möblierten Wohnungen – fällt nicht unter die Gebäudeversicherung, sondern müsste über eine separate Inhaltsversicherung abgesichert werden.

Typische Selbstbehalte

Die meisten Elementarschadenversicherungen sehen einen Selbstbehalt vor, der bei Wohngebäuden typischerweise zwischen 5.000 und 25.000 Euro pro Schadenfall liegt. Bei größeren Wohnungsbeständen sind auch prozentuale Selbstbehalte üblich, etwa 10 bis 15 Prozent des Schadens mit einer Mindest- und Höchstgrenze. Der Selbstbehalt beeinflusst die Prämienhöhe erheblich und sollte in Abstimmung mit der eigenen Risikotragfähigkeit gewählt werden.

Kostenbeispiele für verschiedene Portfoliogrößen

Die Prämien für die Elementarschadenversicherung variieren stark in Abhängigkeit von der ZÜRS-Zone, der Gebäudesubstanz und dem gewählten Selbstbehalt. Als grobe Orientierung können folgende Richtwerte dienen:

• Einzelnes Mehrfamilienhaus (10 WE, ZÜRS 1) – Mehrprämie von ca. 300 bis 800 Euro pro Jahr gegenüber der Standardversicherung
• Mittlerer Bestand (100 WE, gemischte ZÜRS-Zonen) – Mehrprämie von ca. 4.000 bis 12.000 Euro pro Jahr, abhängig von der Risikostreuung
• Großer Bestand (500+ WE, diversifiziert) – Individuelle Rahmenverträge mit Mehrprämien von ca. 15.000 bis 50.000 Euro pro Jahr, bei besserer Verhandlungsposition und optimierten Selbstbehalten

Präventionsmaßnahmen als Ergänzung

Versicherungsschutz allein reicht nicht aus. Wohnungsunternehmen sollten ergänzend in Präventionsmaßnahmen investieren, die sowohl Schäden minimieren als auch die Versicherungskonditionen positiv beeinflussen können.

Bauliche Schutzmaßnahmen

Für bestehende Wohnungsbestände gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Widerstandsfähigkeit gegen Elementarschäden zu erhöhen:

• Rückstauklappen in allen Ableitungen unterhalb der Rückstauebene einbauen und regelmäßig warten
• Hochwasserschutzwände und mobile Dammbalkensysteme für gefährdete Eingänge und Tiefgaragenzufahrten vorhalten
• Druckwasserdichte Kellerfenster und Lichtschächte mit Abdeckungen nachrüsten
• Hebeanlage für Abwasser unterhalb der Rückstauebene installieren
• Kritische Technik verlagern – Heizungsanlagen und Elektroverteilungen wenn möglich nicht im Keller, sondern in höheren Geschossen platzieren
• Versiegelungsflächen reduzieren – durch Entsiegelung, Gründächer und Versickerungsmulden den Oberflächenabfluss verringern

Wartung und Instandhaltung

Regelmäßige Wartung ist ein unterschätzter Faktor in der Schadenprävention. Wohnungsunternehmen sollten folgende Maßnahmen fest in ihren Instandhaltungsplan integrieren:

• Halbjährliche Funktionsprüfung aller Rückstauklappen und Hebeanlagen
• Jährliche Inspektion und Reinigung der Dachentwässerung und Grundleitungen
• Kontrolle der Gebäudeabdichtung im Kellerbereich, insbesondere nach Frostperioden
• Prüfung der Drainage und Versickerungsanlagen auf Funktionsfähigkeit
• Dokumentation aller durchgeführten Maßnahmen für den Versicherungsnachweis

Notfallpläne für Mieter

Gut informierte Mieter können im Ernstfall entscheidend zur Schadensminimierung beitragen. Wohnungsunternehmen sollten Notfallpläne erstellen und an alle Mieterhaushalte kommunizieren. Diese sollten Verhaltensregeln bei Hochwasserwarnung, Informationen zur Erreichbarkeit der Hausverwaltung im Notfall, Anweisungen zum Schutz der eigenen Wohnungseinrichtung sowie Hinweise zur korrekten Schadensmeldung und Dokumentation enthalten.

Fazit: Jetzt handeln, bevor der Schaden eintritt

Die Elementarschadenversicherung ist für Wohnungsbestände keine Luxusabsicherung mehr, sondern ein zentraler Baustein einer professionellen Risikosteuerung. Angesichts zunehmender Extremwetterereignisse und der politischen Entwicklung hin zu einer möglichen Pflichtversicherung sollten Wohnungsunternehmen jetzt aktiv werden.

Unsere Handlungsempfehlungen auf einen Blick:

1. Bestandsanalyse durchführen – ZÜRS-Einstufung und individuelle Gefährdungslage aller Objekte erfassen
2. Versicherungsschutz prüfen – bestehende Policen auf Elementarschutz und eventuelle Deckungslücken untersuchen
3. Angebote vergleichen – mehrere Versicherer anfragen und Konditionen, Selbstbehalte und Ausschlüsse vergleichen
4. Prävention investieren – bauliche Schutzmaßnahmen umsetzen, die sowohl Schäden reduzieren als auch Prämien senken
5. Notfallkonzept entwickeln – klare Zuständigkeiten und Kommunikationswege für den Schadensfall definieren
6. Regelmäßig überprüfen – Versicherungsschutz und Präventionsmaßnahmen jährlich an veränderte Gegebenheiten anpassen