Klimawandel und Gebäudeversicherung: Risiken richtig einschätzen

Klimawandel als Risikofaktor für Immobilien

Der Klimawandel ist längst keine abstrakte Bedrohung mehr — er ist in Deutschland angekommen und verändert die Risikolandschaft für Immobilienbesitzer und Verwalter grundlegend. Die vergangenen Jahre haben eindrücklich gezeigt, welche Schäden Extremwetterereignisse an Wohngebäuden anrichten können. Die Flutkatastrophe im Ahrtal 2021, die Starkregenereignisse in Nordrhein-Westfalen und Bayern sowie die zunehmenden Hitzeperioden mit Auswirkungen auf Gebäudesubstanz und Haustechnik haben die Branche wachgerüttelt.

Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) haben Naturgefahrenschäden an Wohngebäuden in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 15 Prozent pro Jahr zugenommen. Die versicherten Schäden durch Sturm, Hagel, Starkregen und Überschwemmungen beliefen sich allein 2025 auf über sechs Milliarden Euro — und die Tendenz ist steigend. Klimaforscher prognostizieren, dass Extremwetterereignisse in Mitteleuropa in den kommenden Jahrzehnten weiter an Häufigkeit und Intensität zunehmen werden.

Für Wohnungsunternehmen mit großen Gebäudebeständen potenzieren sich diese Risiken: Ein einzelnes Starkregenereignis kann Dutzende Liegenschaften gleichzeitig betreffen und Schäden in Millionenhöhe verursachen. Die zentrale Frage lautet daher: Ist Ihr Versicherungsschutz auf diese veränderte Risikolage ausgerichtet?

Starkregenereignisse und ihre Folgen

Starkregen gehört zu den am meisten unterschätzten Naturgefahren in Deutschland. Anders als Flusshochwasser, das primär in der Nähe von Gewässern auftritt, kann Starkregen jeden Standort treffen — auch Gebiete, die bisher als risikoarm galten. Bei einem Starkregenereignis fallen innerhalb kürzester Zeit extreme Niederschlagsmengen, die die Kanalisation überlasten und zu oberflächlichem Wasserabfluss führen.

Die Folgen für Wohngebäude sind vielfältig und kostspielig: Wasser dringt über Kellerfenster, Lichtschächte und Hauseingänge in das Gebäude ein. Tiefgaragen werden überflutet, Heizungsanlagen und Elektroinstallationen im Kellergeschoss beschädigt. Feuchtigkeit in Wänden und Böden führt zu Schimmelbildung, die erst Wochen nach dem Ereignis sichtbar wird und aufwendige Sanierungsmaßnahmen erfordert.

Besonders problematisch: Viele ältere Wohngebäude verfügen nicht über ausreichende Rückstausicherungen oder moderne Entwässerungssysteme. Flachdächer ohne ausreichende Drainage können bei Starkregen die Dachlast überschreiten. Und selbst Neubauten sind nicht automatisch geschützt, wenn die Außenanlagen nicht für den Abfluss extremer Wassermengen ausgelegt sind.

Schadensbeispiele aus der Praxis

• Kellerüberflutung einer Wohnanlage: Ein Starkregenereignis in Stuttgart führte zur Überflutung von 24 Kellerabteilen einer Wohnanlage mit 80 Einheiten. Die Schadenssumme betrug über 180.000 Euro — ohne Elementarschadenversicherung wäre der gesamte Betrag vom Eigentümer zu tragen gewesen.
• Tiefgaragenschaden: In Mannheim wurde eine Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses durch Starkregen vollständig geflutet. Die Sanierung der Betonkonstruktion, der Elektrik und der Entwässerung kostete über 320.000 Euro.
• Fassadenschäden durch Hagel: Ein Hagelunwetter in der Region Freiburg beschädigte die Wärmedämmverbundsysteme von 15 Gebäuden eines Wohnungsunternehmens. Die Gesamtschäden beliefen sich auf über eine halbe Million Euro.

Versicherungsschutz anpassen: Was ist zu beachten?

Die Standard-Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Was viele Wohnungsunternehmen nicht wissen: Schäden durch Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch und Schneedruck sind in der Basispolice nicht enthalten. Dafür ist eine zusätzliche Elementarschadenversicherung erforderlich.

Die Elementarschadenversicherung ist in Deutschland — anders als in vielen anderen europäischen Ländern — keine Pflichtversicherung. Laut GDV verfügen nur etwa 54 Prozent aller Wohngebäude über eine Elementarschadenversicherung. In einigen Bundesländern liegt die Quote sogar unter 40 Prozent. Das bedeutet: Fast jedes zweite Wohngebäude in Deutschland ist gegen die Folgen von Starkregen und Überschwemmung nicht versichert.

Für Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen ist die Absicherung gegen Elementarschäden 2026 dringender denn je. Bei der Anpassung des Versicherungsschutzes sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

• Bestandsanalyse: Welche Liegenschaften befinden sich in Risikozonen? Die ZÜRS-Gefahrenkarten des GDV geben Auskunft über die Hochwassergefährdung einzelner Standorte.
• Deckungssummen prüfen: Sind die Versicherungssummen an aktuelle Wiederaufbauwerte angepasst? Steigende Baukosten führen häufig zu Unterversicherung.
• Selbstbeteiligungen optimieren: Höhere Selbstbeteiligungen können die Prämie senken, erhöhen aber das Eigenrisiko. Die optimale Balance hängt von der finanziellen Leistungsfähigkeit und der Risikoexposition ab.
• Wartezeiten beachten: Viele Elementarschadenversicherungen haben Wartezeiten von bis zu sechs Monaten. Ein kurzfristiger Abschluss nach einer Unwetterwarnung ist daher nicht möglich.

Elementarschäden: Deckungslücken erkennen

Selbst Wohnungsunternehmen, die bereits über eine Elementarschadenversicherung verfügen, sollten ihren Versicherungsschutz kritisch prüfen. In der Praxis zeigen sich immer wieder Deckungslücken, die im Schadenfall zu erheblichen finanziellen Belastungen führen können.

Häufige Deckungslücken

• Rückstauschäden: Schäden durch Rückstau aus der Kanalisation sind nur versichert, wenn eine funktionsfähige Rückstausicherung vorhanden ist. Fehlt diese oder ist sie defekt, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern.
• Grundwasserschäden: Ansteigendes Grundwasser ist in vielen Policen nicht abgedeckt und erfordert eine gesonderte Vereinbarung.
• Außenanlagen: Schäden an Außenanlagen wie Tiefgaragen, Zuwegen, Zäunen und Gartenanlagen sind nicht in jeder Elementarschadenversicherung enthalten.
• Mietausfallkosten: Wenn Wohnungen nach einem Elementarschaden unbewohnbar werden, entstehen Mietausfälle. Diese sind nur versichert, wenn eine entsprechende Mietausfalldeckung vereinbart wurde.
• Aufräumungs- und Abbruchkosten: Die Kosten für die Beseitigung von Schlamm, Geröll und beschädigten Gebäudeteilen können erheblich sein und sind nicht in jeder Police ausreichend berücksichtigt.

Präventionsmaßnahmen für Wohnungsbestände

Neben einem umfassenden Versicherungsschutz spielen bauliche und organisatorische Präventionsmaßnahmen eine entscheidende Rolle bei der Schadensminimierung. Viele Versicherer honorieren nachweisliche Präventionsmaßnahmen zudem mit Prämienrabatten.

Bauliche Maßnahmen

• Rückstausicherungen: Der Einbau von Rückstauklappen in allen Gebäuden, die unter dem Kanalniveau liegen, ist die wichtigste Einzelmaßnahme gegen Starkregenschäden. Die Kosten amortisieren sich oft bereits bei einem einzigen verhinderten Schadenfall.
• Abdichtung von Kellern: Professionelle Kellerabdichtungen schützen vor eindringendem Oberflächenwasser und Grundwasser. Bei Bestandsgebäuden kann eine nachträgliche Abdichtung von außen oder von innen erfolgen.
• Drainage-Systeme: Umlaufende Drainagen und leistungsfähige Entwässerungssysteme leiten Wasser gezielt vom Gebäude weg.
• Hochwasserbeständige Baustoffe: Bei Sanierungen sollten in gefährdeten Bereichen wasserresistente Materialien verwendet werden — etwa Fliesen statt Parkett im Erdgeschoss.
• Dachbegrünung: Begrünte Dächer können erhebliche Wassermengen speichern und den Abfluss bei Starkregen um bis zu 70 Prozent reduzieren.

Organisatorische Maßnahmen

• Notfallpläne: Erstellen Sie für jede Liegenschaft einen Notfallplan mit klaren Handlungsanweisungen für Mieter und Hausmeister bei Hochwasser und Starkregen.
• Regelmäßige Wartung: Dachentwässerung, Drainagen und Rückstauklappen müssen regelmäßig gewartet und auf Funktionsfähigkeit geprüft werden.
• Dokumentation: Fotografische Bestandsaufnahmen und lückenlose Wartungsprotokolle erleichtern die Schadensregulierung im Ernstfall erheblich.
• Mieterinformation: Informieren Sie Ihre Mieter über richtiges Verhalten bei Extremwetterereignissen und über den Schutz ihrer Einrichtungsgegenstände durch eine Hausratversicherung mit Elementarbaustein.

Fazit

Der Klimawandel verändert die Risikolandschaft für Immobilienbesitzer und Verwalter nachhaltig. Starkregenereignisse, Überschwemmungen und Extremwetterereignisse werden häufiger und intensiver — und die Schäden an Wohngebäuden nehmen entsprechend zu. Für Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen ist es daher unerlässlich, den Versicherungsschutz an die veränderte Realität anzupassen und gleichzeitig in Prävention zu investieren.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

• Naturgefahrenschäden an Wohngebäuden nehmen seit Jahren deutlich zu — Trend steigend.
• Starkregen kann jeden Standort treffen und verursacht regelmäßig Schäden in sechsstelliger Höhe.
• Die Standard-Wohngebäudeversicherung deckt Elementarschäden nicht ab — eine Zusatzversicherung ist erforderlich.
• Auch bestehende Elementarschadenversicherungen weisen häufig Deckungslücken auf, die im Schadenfall teuer werden.
• Bauliche und organisatorische Prävention senkt das Schadensrisiko und wird von Versicherern mit Prämienrabatten belohnt.

„Der Klimawandel wartet nicht auf den nächsten Versicherungstermin. Wohnungsunternehmen, die jetzt ihren Versicherungsschutz überprüfen und in Prävention investieren, schützen nicht nur ihre Gebäude, sondern auch ihre wirtschaftliche Zukunft. Wir begleiten Sie dabei — von der Risikoanalyse bis zur optimalen Policenstruktur."

— Julia Becker, Gebäudeversicherungs-Spezialistin bei ASW südwest

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